上海2010年9月8日電 /美通社亞洲/ -- 過(guò)去的3年，英國(guó)首次購(gòu)房者的平均年齡由33歲上升至37歲，臺(tái)灣是36歲，日本和德國(guó)更高達(dá)42歲，即便是倡導(dǎo)今天花后天的錢(qián)超前消費(fèi)的美國(guó)，首次置業(yè)也在30歲以上。然而，某市場(chǎng)研究中心與光大銀行新近完成的一份報(bào)告顯示，北京首套房貸的平均年齡只有27歲，以通行的10年為一代來(lái)看，盡管首都房?jī)r(jià)過(guò)去三年不斷高漲，中國(guó)人比發(fā)達(dá)國(guó)家首次置業(yè)仍提前了一代。
社會(huì)對(duì)“早買(mǎi)房”與“高房?jī)r(jià)”到底是誰(shuí)推動(dòng)了誰(shuí)，分歧頗大。有學(xué)者置疑：80后你為什么買(mǎi)房？言下之意是將“早買(mǎi)房”的剛需斥為高房?jī)r(jià)的重要推手之一，過(guò)早買(mǎi)房不但造成了購(gòu)房壓力的年輕化，還加劇推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)長(zhǎng)期供不應(yīng)求的情況，房?jī)r(jià)亦難以調(diào)控回落。而年輕人聽(tīng)到他們不該買(mǎi)房的說(shuō)法時(shí)，反感抵觸油然而生，他們無(wú)奈地反問(wèn)：27歲不買(mǎi)，到40歲怎么買(mǎi)得起？
爭(zhēng)執(zhí)雙方都意圖找到房?jī)r(jià)飛漲背后的“黑手”，并予以道德遣責(zé)。在愛(ài)房網(wǎng)看來(lái)，各方不必感情用事，不妨用看得見(jiàn)的事實(shí)說(shuō)話(huà)。
急于買(mǎi)房：慢不起
平均27歲的年輕人，能有幾個(gè)買(mǎi)房出的是自己的錢(qián)？北京辦理房貸的平均成交房?jī)r(jià)為169萬(wàn)元，就按首次購(gòu)房且購(gòu)房面積在90平方米以下的利率優(yōu)惠條件，每月的還款額高達(dá)9004元?？上攵贻p的業(yè)主們是父母、岳父母甚至祖父母的手托起來(lái)的。要不是出于結(jié)婚、上戶(hù)口等現(xiàn)實(shí)需要，以及怕出手慢了晚了永遠(yuǎn)買(mǎi)不起房的憂(yōu)慮，誰(shuí)會(huì)愿意過(guò)兩家三輩供一套房的苦日子。這又怎么能怪他們“急”呢？
慢不起的關(guān)鍵在于人們?cè)诜渴猩峡床磺孱A(yù)期。當(dāng)京城房?jī)r(jià)由一萬(wàn)元時(shí)代、兩萬(wàn)元時(shí)代迅速狂飆到三萬(wàn)元時(shí)代時(shí)，年輕房奴的“急”實(shí)在也是迫不得已。若不趁早出手，等到33歲或37歲恐怕連當(dāng)房奴的資格都沒(méi)有。因?yàn)椋麄児べY的增長(zhǎng)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，這種房?jī)r(jià)幾年內(nèi)可以連翻幾番。兩害相權(quán)取其輕，因此他們更愿在27歲時(shí)當(dāng)穩(wěn)房奴，因?yàn)樵绠?dāng)房奴比晚當(dāng)房奴的代價(jià)要小得多。2000年以前，人們并不急于買(mǎi)房，那是因?yàn)槟菚r(shí)的房?jī)r(jià)上漲與工資增長(zhǎng)是同步的；國(guó)外，慢悠悠地在33歲或37歲才當(dāng)房奴，也在于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)增長(zhǎng)與工資增長(zhǎng)是成比例的。而國(guó)人對(duì)于今后的房?jī)r(jià)沒(méi)有一個(gè)合理預(yù)期，所以寧愿透支今天的財(cái)富和精力，也要先置下產(chǎn)業(yè)。
這種收入預(yù)期的不可控及房?jī)r(jià)飛漲的不可測(cè)，跟地方政府有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。一方面，地方政府積極利用壟斷的土地經(jīng)營(yíng)財(cái)政，拍賣(mài)出一個(gè)又一個(gè)“地王”，拉動(dòng)房?jī)r(jià)勢(shì)必高攀；另一方面，政府的保障性住房卻供應(yīng)不足，那些面對(duì)高企房?jī)r(jià)而嘆息的人，無(wú)法住進(jìn)政府的保障房中。當(dāng)年輕人對(duì)未來(lái)無(wú)法合理預(yù)期時(shí)，最可靠的方法就是自救。于是，房?jī)r(jià)越高，房奴更早。甚至可以預(yù)計(jì)，倘若國(guó)家沒(méi)有建立起完善的保障房機(jī)制，購(gòu)房者的平均年齡可能還會(huì)下降。
提前一代：非黑手
既然提前一代買(mǎi)房很難苛責(zé)，那么這與時(shí)下的高房?jī)r(jià)有因果關(guān)系嗎？
愛(ài)房網(wǎng)研究發(fā)現(xiàn)，日本房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間，恰好是日本進(jìn)入老齡社會(huì)的時(shí)間。購(gòu)房適齡人口的變化，對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的影響不可忽視。中國(guó)1985-1990年，人口出生率始終在20‰之上，1985-1997年，每年新生人口都在2000萬(wàn)以上。這個(gè)人口出生的高峰，對(duì)應(yīng)的就是約20多年后年青人對(duì)住房需求的高峰。但是從1988年開(kāi)始，中國(guó)新生人口持續(xù)下降，從1987年的2529萬(wàn)人，持續(xù)下降到2004年的1593萬(wàn)人。這不僅是中國(guó)高考報(bào)名人數(shù)一改之前只升不降，出現(xiàn)連續(xù)兩年下降的根本原因，而且也將帶動(dòng)未來(lái)若干年內(nèi)購(gòu)房適齡人口數(shù)量環(huán)比下降。因此，年輕人早買(mǎi)房不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯的推升作用，但目前的突出問(wèn)題是，80后的“早買(mǎi)房”與他們的前輩買(mǎi)房已經(jīng)形成了嚴(yán)重的需求疊加，即不僅80后整整一代人需要買(mǎi)房，而且他們的父輩和祖輩以及作為他們70后、60后甚至50后也都有巨大的買(mǎi)房需求。
起步于上世紀(jì)末的商品房建設(shè)算起才十多年的時(shí)間，此前都是福利分房解決住房問(wèn)題，整體居住環(huán)境較差， 32年的改革開(kāi)放使不少人積累了一定的財(cái)富后都希望改善自己的住房條件。客觀地說(shuō)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)是住房制度改革后的需求量集中釋放，市場(chǎng)的供應(yīng)能力嚴(yán)重不足，當(dāng)然也有其他的制度缺陷和監(jiān)管不足等諸多因素，最終形成了持續(xù)暴漲的局面。
樓市暴漲也是利空因素。容易忽視的是，從1998年至2008年，銀行發(fā)放的個(gè)人購(gòu)房貸款余額增長(zhǎng)了將近90倍。盡管未來(lái)購(gòu)房貸款仍會(huì)以較快速度上升，但顯然不可能再在10年內(nèi)增長(zhǎng)90倍。雖然美國(guó)等一些發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人購(gòu)房貸款占銀行所有貸款的一半以上，但中國(guó)短期內(nèi)也不可能達(dá)到這些國(guó)家購(gòu)房貸款發(fā)展了近100年時(shí)間的國(guó)家的水平。因此銀行購(gòu)房貸款對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力將明顯減弱。特別是從2007年10月和2010年4月的兩次提高二套房貸款首付比例和上浮利率的調(diào)控來(lái)看，銀行購(gòu)房貸款增速的下滑，流動(dòng)性的緊縮對(duì)樓市價(jià)格的影響不容小覷。
“早買(mǎi)房”并非年輕人的錯(cuò)，它有著極其深厚的思想基礎(chǔ)和社會(huì)背景，也不是一兩代人能夠扭轉(zhuǎn)和改變的。比如農(nóng)村，兒子結(jié)婚時(shí)壘間新房是許多父親的想法，不然會(huì)覺(jué)得對(duì)不起孩子。在城市，父母準(zhǔn)備好成家時(shí)購(gòu)房的首付款也是情義之舉。
總之，社會(huì)既不必對(duì)年輕人急著買(mǎi)房予以撻伐，也不必拿外國(guó)人的情況簡(jiǎn)單類(lèi)比。要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，重要的是找準(zhǔn)癥結(jié)，努力從紓解需求和增加供應(yīng)上做文章，才能盡快化解陣痛，中國(guó)的房地產(chǎn)亦可盡快步入健康發(fā)展的軌道。
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