北京2021年8月9日 /美通社/ -- “在酒店,待的時(shí)間最長的區(qū)域是哪?” -- 客房;“對(duì)于酒店而言,最核心的收益產(chǎn)品是什么?”-- 客房。不同問題,相同答案,消費(fèi)需求指向盈利模式。對(duì)于傳統(tǒng)酒店行業(yè)而言,平均房價(jià)、出租率和RevPAR是投資回報(bào)率常用的衡量指標(biāo)。而今,理性且謹(jǐn)慎的投資人則直接突破業(yè)態(tài)邊界,注重物理空間的經(jīng)營效能,并用“坪效”在各個(gè)業(yè)態(tài)間進(jìn)行比對(duì),擇優(yōu)而從之。
換言之,酒店品牌所面對(duì)的不僅是同一個(gè)賽道內(nèi)其他酒店品牌,還需要同全類別固定資產(chǎn)運(yùn)營商PK。
坪效進(jìn)場酒店困局在哪里?
坪效是商業(yè)地產(chǎn)里最重要的指標(biāo)之一,常用于衡量商場經(jīng)營狀況,它的計(jì)算公式為“坪效=營業(yè)額/建筑面積”,即每平方米產(chǎn)生的營業(yè)額,強(qiáng)調(diào)的是建筑面積的收益效率。這個(gè)概念的進(jìn)入為酒店行業(yè)帶來了經(jīng)營思維的轉(zhuǎn)變,不再局限于客房的售賣,而是關(guān)注更為廣闊的空間運(yùn)營。
從計(jì)算公式看,一個(gè)酒店品牌的坪效高低取決于兩個(gè)元素 -- 整體營業(yè)額&建筑面積,整體營業(yè)額一定時(shí),建筑面積越小,則坪效越高;同樣的,當(dāng)建筑面積一定時(shí),則整體營業(yè)額越大,坪效就越高。根據(jù)相關(guān)報(bào)道,酒店坪效的80%收益取決于建筑空間功能,20%來自管理服務(wù)。而建筑空間功能核心影響因素是收益面積,即酒店的建筑面積減去公共區(qū)域、辦公用房、倉儲(chǔ)用房、設(shè)備機(jī)房、電梯井、管道、衛(wèi)生間、游泳池、健身房、洗衣房、工服房、員工餐廳等一切不直接帶來收益的面積,約等于得房面積。這也是傳統(tǒng)酒店行業(yè)一直用RevPAR以及單房投入來考核酒店投資回報(bào)率的原因。
在房價(jià)漲幅有限,得房率普遍一致的情況下,酒店如何更好提升坪效,增強(qiáng)盈利能力?這一議題,萬達(dá)酒店及度假村提出了“無界空間”這一解決方案。
單純配套性輔助空間轉(zhuǎn)變?yōu)榫圩冃詢r(jià)值空間
通常意義上,酒店公區(qū)指的是公眾共有、共享的區(qū)域和場所,主要包括占比很大的空間,如大堂、走廊、電梯間、序廳、過廳等。在傳統(tǒng)高星級(jí)酒店打造中,為突顯酒店的檔次,多數(shù)品牌都會(huì)選擇花費(fèi)重金打造一個(gè)場景宏大和富麗堂皇的大堂。理性地從投資回報(bào)上分析,并不能為酒店帶來收益。因?yàn)闆]有消費(fèi)者會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)大堂去入住一家酒店,而這個(gè)“大而無當(dāng)”的大堂除了承擔(dān)門面的接待功能外,也不能發(fā)揮其他作用。酒旅行業(yè)將之稱為“單純配套性輔助空間”。
而今,這個(gè)情況正在改變,各個(gè)酒店都在想法設(shè)法將大堂利用起來,并將之作為坪效提升的突破口。比如喆啡酒店,將咖啡館文化與酒店相結(jié)合,通過營造“住在咖啡館”充滿社交體驗(yàn)和格調(diào)的沉浸式體驗(yàn)氛圍,為消費(fèi)者創(chuàng)造“啡凡”旅途;還有酒店選擇在大堂融入各種活動(dòng),比如這段時(shí)間在酒店圈掀起討論的跨界劇本殺便是其中一種,通過在酒店融入年輕人喜歡的活動(dòng),進(jìn)行引流。還有藝術(shù)主題酒店將公區(qū)直接變身藝術(shù)展覽區(qū)域,在凸顯酒店調(diào)性的同時(shí),增加收益……
萬達(dá)酒店及度假村構(gòu)思出的解決方案則是“無界空間”,將單純配套輔助空間轉(zhuǎn)變?yōu)榫圩冃詢r(jià)值空間,通過設(shè)計(jì)、產(chǎn)品疊加、功能取舍以及創(chuàng)意營銷等重新定義酒店大堂,并進(jìn)一步擴(kuò)大它的外延。
以寧波萬達(dá)美華酒店為例,“無界空間”由火車站臺(tái)形態(tài)的京東京造展陳區(qū)域以及24小時(shí)復(fù)合咖啡空間WanVita Cafe & Lounge 組合而成,中間銜接的是數(shù)百種變幻模式的地面燈帶仿若“時(shí)光穿梭道”。整體設(shè)計(jì)上,借助萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院的一體化優(yōu)勢,從一眾酒店大堂中脫穎而出,給到消費(fèi)者深刻印象;功能設(shè)置上,WanVita綜合服務(wù)島臺(tái)不僅具備酒店前臺(tái)和禮賓部的基礎(chǔ)功能,而且能出售咖啡、輕食、酒水和小食等。
對(duì)比傳統(tǒng)酒店大堂,這是一次原有空間揉碎后的重塑,兼具藝術(shù)美學(xué)與功能性。這個(gè)解決方案所帶來的是傳統(tǒng)酒店公區(qū)屬性的巨變,從單一的入住辦理空間轉(zhuǎn)變?yōu)榧酃δ?、展示、社交、體驗(yàn)、收益等為一體的聚合性價(jià)值空間,成為酒店創(chuàng)收窗口之一。
助力值滿分無界空間坪效提升顯著
這個(gè)被重新演繹的空間創(chuàng)收效益幾何?以巨型M齒輪裝置為核心,哥特工業(yè)風(fēng)和蒸汽朋克相融合的“無界空間”因其在功能上的可塑性已經(jīng)成為藝術(shù)展、高科技產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、沉浸式沙龍、時(shí)裝秀場、新聞發(fā)布會(huì)、私人晚宴等活動(dòng)的場地優(yōu)質(zhì)選擇之一。截止目前,無界空間已經(jīng)承辦了“G-TALK靈感宴遇”暨吉博力精英設(shè)計(jì)師助推計(jì)劃系列活動(dòng)、華為VIP私享會(huì)、美學(xué)生活家的私人答謝晚宴、哈雷摩托精神展……活動(dòng)無界、場景無界、消費(fèi)無界,各種各樣美好的事情正在這個(gè)空間發(fā)生。
活動(dòng)承辦為無界空間創(chuàng)造了兩重收益,一個(gè)是顯性的現(xiàn)金收益;一個(gè)是隱性的品宣效應(yīng)。在現(xiàn)金收益模塊,空間租賃上,能獲得5000元/場或10000元/天的場地租賃費(fèi)用;餐飲收益上,能獲得咖啡、甜點(diǎn)等餐飲收益。
WanVita綜合服務(wù)島臺(tái)上的咖啡、輕食、酒水和小食也成為這些活動(dòng)中場茶歇的主要來源。據(jù)介紹,寧波萬達(dá)美華酒店WanVita的銷售額平均高達(dá)5萬元/月。
在隱性的品宣效應(yīng)上,不論是對(duì)于來參與活動(dòng)的人,還是活動(dòng)宣傳過程中觸達(dá)的人,這個(gè)酒店都獲得了宣傳,并借力獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格、精美的小食占領(lǐng)消費(fèi)者的心智。
可見,無界空間為寧波萬達(dá)美華酒店完美解決了傳統(tǒng)酒店大堂空間利用率低、消費(fèi)場景單一、坪效低等問題。與此同時(shí),WanVita綜合服務(wù)島臺(tái)也在人力成本支出層面提升了人效,因?yàn)樗鼊?chuàng)新性的將傳統(tǒng)酒店前臺(tái)、禮賓服務(wù)整合擴(kuò)展成了交互共享的服務(wù)導(dǎo)臺(tái)。而對(duì)于消費(fèi)者而言,在此體驗(yàn)到的不再是疏離感,而是能輕易融入,并在其中舒展自如,收獲另一種生活方式。
綜上,寧波萬達(dá)美華酒店創(chuàng)新打造的無界空間為酒店帶來了三重價(jià)值:第一個(gè)是不斷深化消費(fèi)者對(duì)于萬達(dá)美華品牌的認(rèn)知。在這里不僅能獲得美好的旅居體驗(yàn),還能獲得多元化消費(fèi)場景的體驗(yàn),并形成口碑效應(yīng),為酒店引流;第二個(gè)是共享空間,增強(qiáng)盈利能力。餐飲以及活動(dòng)場地租賃等能為酒店帶來營收紅利;第三個(gè)是共享人工,顯著提升人效。幫助酒店有效有質(zhì)的節(jié)省成本,縮短投資回報(bào)周期。
而寧波萬達(dá)美華酒店對(duì)于酒店大堂的改造只是“無界空間”的一種形態(tài)。據(jù)悉,經(jīng)過這個(gè)酒店的有效實(shí)驗(yàn)以及良好的市場反饋,日前開業(yè)的無錫中心萬達(dá)頤華酒店也對(duì)酒店大堂做出了革新,引入階梯活動(dòng)區(qū)和半開放式多功能會(huì)議室,進(jìn)一步探索和創(chuàng)新實(shí)踐充分挖掘酒店大堂的更多價(jià)值。
融合程度將決定未來發(fā)展的廣度及深度
在酒店大堂做文章,萬達(dá)酒店及度假村并不是第一個(gè),早在2018年,很多酒店品牌已經(jīng)在酒店大堂做嘗試,先是不斷加入各種社交性內(nèi)容,而后引進(jìn)新零售……不論是酒店品牌自身還是跨界而來的品牌,都想將毫無收益還降低了酒店空間創(chuàng)收能力的酒店大堂變成增收利器,但收效甚微。為什么萬達(dá)酒店及度假村的無界空間能獲得良好收益?這主要有三方面的原因:
一個(gè)是外部消費(fèi)市場的進(jìn)化以及消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變。近年來,消費(fèi)不斷升級(jí)、年輕消費(fèi)群體逐漸成為主流,大家的生活方式已經(jīng)發(fā)展改變,愿意從客房里/家里走出來,到酒店公區(qū),找到更多志同道合的人,享受生活的美好。相應(yīng)的,作為生活方式“演化”的載體,酒店空間需要為消費(fèi)者創(chuàng)造好的內(nèi)容,并在其記憶中烙下記憶強(qiáng)點(diǎn)。正如新酒店P(guān)ublic New York Hotel的創(chuàng)始人、精品酒店之父Ian Schrager所說,“大堂可以給人們提供一系列的共享服務(wù),保持它的競爭優(yōu)勢和獨(dú)特性對(duì)我們而言是一個(gè)挑戰(zhàn),但也是能與Airbnb和未來可能出現(xiàn)的其他競爭酒店相抗衡的唯一途徑,因?yàn)樗麄儫o法在這一空間為人們提供豐富多樣的娛樂活動(dòng)?!?/p>
二是大堂內(nèi)容打造更貼合生活。酒店大堂要真正實(shí)現(xiàn)價(jià)值很重要的一點(diǎn)就是為消費(fèi)者提供一個(gè)呆在這里的理由。較之以前單純的只是在公區(qū)放一個(gè)桌游,放幾本書,放一個(gè)新零售貨柜……對(duì)于消費(fèi)客群來說并沒有吸引力,而是應(yīng)該根據(jù)真實(shí)的需求去設(shè)置,比如靈活的共享辦公區(qū)、社交氛圍濃厚的咖啡館、能舉辦讀書分享活動(dòng)的閱讀室、兒童娛樂區(qū)……讓酒店產(chǎn)品更加豐富、立體、多元,成為住客及周邊社群消費(fèi)者的駐留場所。這些內(nèi)容的加入,直接打開了酒店業(yè)態(tài)的邊界,使酒店住宿與家居體驗(yàn)深度結(jié)合,有效激活公共空間的體驗(yàn),提升價(jià)值。
三是萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院的大力支持。酒店空間功能的設(shè)計(jì)好壞是創(chuàng)造收益的客觀條件,傳統(tǒng)高星級(jí)酒店大堂的凈高在6-12米左右,很多設(shè)計(jì)師把大堂設(shè)計(jì)的豪華氣派,但往往會(huì)占用過多建筑空間,產(chǎn)生浪費(fèi)。而萬達(dá)設(shè)計(jì)研究院以投資回報(bào)率為出發(fā)點(diǎn),并通過一體化管控的方式為投資人降本增效。而在無界空間解決方案上,則不斷進(jìn)行更新迭代。
據(jù)悉,無錫萬達(dá)頤華酒店在寧波萬達(dá)美華酒店的基礎(chǔ)上,對(duì)“無界空間”進(jìn)行了新的嘗試:WanVita 綜合服務(wù)中心被設(shè)置在共享空間的中央,一側(cè)是開放式臺(tái)階,并配有皮墊、可移動(dòng)臺(tái)桌和插座,不僅滿足客人多樣的休憩需求,同時(shí)也能承接各類小型宣講類活動(dòng),大大增加了大堂空間功能的互動(dòng)性和可塑性;另一側(cè)與樊登讀書聯(lián)袂打造的閱讀空間,從圖書館中獲得設(shè)計(jì)靈感,高低錯(cuò)落的書架,營造出靜謐的閱讀氛圍;精選的各類椅具,為不同需求的客人,提供了不同的體感選項(xiàng)。
“萬達(dá)頤華不同于經(jīng)典系列的高端酒店,希望能把無錫萬達(dá)頤華酒店打造成為周邊社區(qū)的一個(gè)睦鄰中心,通過創(chuàng)造音樂、讀書、咖啡等娛樂社交空間,為人們營造出興趣相投的社交環(huán)境,引導(dǎo)住店客人走出房間,能有更多的機(jī)會(huì)接觸到底的生活方式和地方文化?!比f達(dá)酒店及度假村副總裁陳勐超表示。
“突破邊界,新的世界就在眼前?!眰鹘y(tǒng)的酒店商業(yè)模式已然不能帶來坪效的提升,而打破常規(guī)思維,超越酒店的屬性去看待自身的價(jià)值潛力,重塑酒店空間,讓其更具商業(yè)空間的聚合力,傳遞更多元化生活方式的酒店品牌將在后面的競爭中擁有制高點(diǎn)。在這個(gè)層面上,萬達(dá)酒店及度假村的“無界空間”已成功打樣,期待未來更多的“無界空間”新模式。而對(duì)于“酒店坪效提升”這個(gè)大問題而言,無界空間也只是其中的一種解決方案,不同的品牌基因、不同的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),甚至于不同的賽道,都將找到自己的坪效密碼。
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