- 戴俊凱，目前是景榮基金旗下不動(dòng)產(chǎn)板塊 -- 景城置業(yè)的總裁
上海2018年2月14日電 /美通社/ -- 景榮基金旗下不動(dòng)產(chǎn)板塊 | 景城置業(yè)的總裁戴俊凱認(rèn)為，進(jìn)入2018年，在一線甚至二線城市，房地產(chǎn)已經(jīng)步入存量時(shí)代，建造開(kāi)發(fā)已不是行業(yè)發(fā)展主題，而如何做好管理運(yùn)營(yíng)、提升物業(yè)價(jià)值才是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。
打造景榮基金品牌
景城置業(yè)作為景榮基金旗下不動(dòng)產(chǎn)板塊，以凱德集團(tuán)、黑石集團(tuán)為行業(yè)標(biāo)桿。景城置業(yè)總裁戴俊凱認(rèn)為，貫穿“融資、投資、管理、退出”地產(chǎn)金融全產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)金融服務(wù)商將主導(dǎo)未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
戴俊凱介紹說(shuō)：“景榮基金一開(kāi)始以不動(dòng)產(chǎn)夾層基金起家，主要跟大的國(guó)企開(kāi)發(fā)商合作，包括金地集團(tuán)、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等國(guó)有一線開(kāi)發(fā)商。我們作為配資方，提供融資方案，擔(dān)任財(cái)務(wù)投資人的角色；而開(kāi)發(fā)建設(shè)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。”
作為國(guó)內(nèi)先行的幾支房地產(chǎn)私募基金之一，景榮基金在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資管理規(guī)模累計(jì)已經(jīng)超過(guò)300 億元。截至2017 年一季度，景榮基金已經(jīng)完成對(duì)18 個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資與并購(gòu)，覆蓋中國(guó)大陸地區(qū)及美國(guó)曼哈頓等境外地區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)的總面積超過(guò)350 萬(wàn)平方米。
在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，景榮基金不再是單純的被動(dòng)的財(cái)務(wù)投資人，同時(shí)也擔(dān)任著主動(dòng)的項(xiàng)目管理人的角色。例如，由景榮基金投資的美國(guó)舊金山的兩個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，均由景榮基金自主管理；景榮基金也主導(dǎo)了曼哈頓一個(gè)公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
戴俊凱表示：“為了更好地?fù)?dān)任主動(dòng)項(xiàng)目管理人的角色，我們建立了專業(yè)團(tuán)隊(duì)。在投資管理方面，涉及大宗物業(yè)、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)并購(gòu)甚至開(kāi)發(fā)；在運(yùn)營(yíng)方面，針對(duì)社區(qū)商業(yè)、長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理，我們不僅自建團(tuán)隊(duì)，而且與行業(yè)翹楚合資、合作?！?/span>
轉(zhuǎn)型主動(dòng)管理人角色
戴俊凱介紹說(shuō)：“隨勢(shì)而動(dòng)，在不動(dòng)產(chǎn)方面，除了做好財(cái)務(wù)投資人角色外，我們也做主動(dòng)管理。”
一方面，目前全國(guó)的樓市調(diào)控政策全面升級(jí)，除了限購(gòu)、限貸、限售外，在土地拍賣(mài)環(huán)節(jié)，要求開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)比例很高，基本達(dá)到50%以上。在這種背景下，很多開(kāi)發(fā)商，包括房地產(chǎn)基金公司都面臨著轉(zhuǎn)型，都要培養(yǎng)自己的主動(dòng)管理能力。因?yàn)槭亲猿治飿I(yè)，只有培養(yǎng)好管理能力，才能提升自持物業(yè)價(jià)值，才能賺到更多收益。
另一方面，北京、上海、深圳等一線城市，都在鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓，鼓勵(lì)商務(wù)辦公室發(fā)展，而長(zhǎng)租公寓、商務(wù)辦公室這些都是自持物業(yè)，都要求持有方有較強(qiáng)的管理能力。開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)私募基金均面臨著轉(zhuǎn)型。
戴俊凱說(shuō)：“為了適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，為了更好地向主動(dòng)管理方向邁進(jìn)，在不動(dòng)產(chǎn)方面，我們以新加坡凱德集團(tuán)為標(biāo)桿，致力于打造成一個(gè)集融資、投資、管理、退出四環(huán)節(jié)于一體的產(chǎn)業(yè)鏈，既有開(kāi)發(fā)建設(shè)，又有運(yùn)營(yíng)管理，并可以通過(guò)REITs 退出。在早期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，出一部分自有資金，然后再募集一部分資金，在運(yùn)營(yíng)一段時(shí)候后再通過(guò)股權(quán)渠道退出。我們正按照這四個(gè)環(huán)節(jié)做布局?！?/p>
戴俊凱表示：“基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，考慮到項(xiàng)目本身，不管是住宅還是商業(yè)業(yè)態(tài)，我們對(duì)拿地比較謹(jǐn)慎，會(huì)將更多的精力放在城市更新改造、存量物業(yè)提升上，尤其是一線城市、一點(diǎn)五線城市，因?yàn)檫@些城市的長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)的更新改造市場(chǎng)是非常巨大的。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)曼哈頓地區(qū)近幾十年都是存量物業(yè)進(jìn)行不斷地更新改造。按照建筑密度來(lái)算，上海還有很大的更新改造空間，這個(gè)方向比傳統(tǒng)的拿地更符合發(fā)展趨勢(shì)?！?/p>
城市更新，存量物業(yè)的升級(jí)改造，老廠房、舊寫(xiě)字樓、老式商業(yè)、公寓、酒店都有可能，目的是把現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤(pán)活更新，這就會(huì)嚴(yán)格考量基金管理方的管理能力、運(yùn)營(yíng)能力和退出能力。
而對(duì)房地產(chǎn)私募基金來(lái)說(shuō)，在拿下某個(gè)項(xiàng)目后，通過(guò)升級(jí)改造后，日常運(yùn)營(yíng)仍靠租金產(chǎn)生收益，但最終還是要考慮退出問(wèn)題。房地產(chǎn)私募基金通常設(shè)有時(shí)間年限，作為封閉型基金，時(shí)限一般三到十年，到期后必須要退出。
戴俊凱認(rèn)為，基金到期后，有沒(méi)有退出渠道，能否實(shí)現(xiàn)成功退出，更是考量一家基金公司的整體操盤(pán)能力。
中國(guó)REITs 大有可為
在國(guó)外，房地產(chǎn)基金退出通常通過(guò)REITs 實(shí)現(xiàn)。REITs 是一種通過(guò)發(fā)行股份或受益憑證的方式來(lái)匯集特定多數(shù)投資人的資金，由專門(mén)的托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，并委托專門(mén)的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
戴俊凱表示：“能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以做資產(chǎn)證券化，都能做成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，甚至到交易所掛牌，供各類機(jī)構(gòu)持有、交易。目前，不管是稅務(wù)規(guī)則，還是工商條例方面都還沒(méi)完善，國(guó)內(nèi)只能做出類REITs 產(chǎn)品，但這些產(chǎn)品依然屬于債券型，未來(lái)的大方向肯定是股權(quán)REITs。”
在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向高位，行業(yè)由增量轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，市場(chǎng)堆積的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸顯現(xiàn)。REITs 的推出有其必要性和急迫性，能緩解信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式，此外也有利于社會(huì)資產(chǎn)配置多元化，防止房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。
戴俊凱說(shuō)：“目前，在北京、上海、深圳這些一線城市，大宗物業(yè)交易是非?；钴S的，很多大型公司愿意購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，作為公司總部，也有是看好未來(lái)資產(chǎn)保值升值的。但像上海這樣的一線城市，資產(chǎn)貴，租金收益率比較低，資本化率僅為3%- 4%，很難做成好的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。但在二三線城市，大宗物業(yè)交易量就比較少，資產(chǎn)較便宜，租金收益比就較高，反而市場(chǎng)上做成資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品比較多?！?nbsp;
在一線城市，基金投資的方向還是瞄向城市更新改造的項(xiàng)目，尋找具有潛力的物業(yè)，通過(guò)升級(jí)改造、運(yùn)營(yíng)管理，提升物業(yè)價(jià)值，提高租金收益。這樣不管是自有資金，還是基金模式，最后就能更好地證券化處理，更順利地退出。
戴俊凱說(shuō)：“我們已與多個(gè)寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目深入洽談。同時(shí)，我們組建了多個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)發(fā)起資產(chǎn)管理計(jì)劃，主要考慮項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)和退出；另一個(gè)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，包括招商、物業(yè)管理，甚至包括建筑設(shè)計(jì)、工程改造方面?？傊?，景榮基金貫穿于房地產(chǎn)金融的融資、投資、管理、退出的整個(gè)鏈條，立志做一家優(yōu)秀的全國(guó)性地產(chǎn)金融服務(wù)商。”
