北京2026年1月15日 /美通社/ -- 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布第六期《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行聯(lián)合中聯(lián)基金、瑞思不動產(chǎn)金融研究院發(fā)布2025年度不動產(chǎn)資本化率調(diào)研成果，通過精準(zhǔn)數(shù)據(jù)洞察為市場提供資產(chǎn)定價(jià)參考，助力不動產(chǎn)及REITs市場持續(xù)健康發(fā)展。
本次調(diào)研于2025年第四季度完成，回收112份不動產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)有效問卷，受訪主體涵蓋境內(nèi)外房地產(chǎn)基金公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、新加坡及中國香港上市REITs管理人等，旨在通過分析受訪者對不同城市不動產(chǎn)大宗交易市場的專業(yè)判斷，并結(jié)合新加坡、中國香港REITs 以及中國內(nèi)地公募REITs 在收購內(nèi)地物業(yè)時(shí)公開披露的交易信息，為不動產(chǎn)大宗交易和公募REITs 資產(chǎn)定價(jià)提供參考基準(zhǔn)。
城市投資偏好：一線城市穩(wěn)居核心，非一線核心區(qū)域崛起
從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)獲得投資人關(guān)注的比例位居首位，凸顯市場對兩座核心城市的堅(jiān)定投資偏好；非一線城市憑借經(jīng)濟(jì)增長動能持續(xù)釋放、產(chǎn)業(yè)升級提速、投資收益率相對較高的綜合優(yōu)勢，正從傳統(tǒng)"投資備選區(qū)域"轉(zhuǎn)型為投資者的新布局重心。其中，杭州、成都、蘇州、大灣區(qū)（不含廣、深）及南京等城市，依托獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉且痪€城市中最受青睞的投資目的地。
非一線城市投資機(jī)會關(guān)注度前八位（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
對不動產(chǎn)投資機(jī)會關(guān)注度 – 商辦住類（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
資產(chǎn)類型偏好：抗風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)備受追捧，辦公類資產(chǎn)關(guān)注度低迷
在資產(chǎn)類型選擇上，長租公寓/服務(wù)式公寓憑借需求穩(wěn)定及政策支持成為投資熱點(diǎn)，北京、上海投資者考慮布局的比例分別達(dá)61%、64%，顯著高于廣州、深圳兩地。截至2025年12月，已有8單保障性租賃住房REITs成功發(fā)行，二級市場平均年化分紅率達(dá)3%，順利打通"投融管退"全閉環(huán)，成為該業(yè)態(tài)2025年熱度攀升的核心驅(qū)動力。險(xiǎn)資與不動產(chǎn)私募基金為該業(yè)態(tài)投資主力，前者偏好具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，后者則聚焦"商改租"等增值型策略。
零售物業(yè)關(guān)注度顯著回升，購物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)成為核心細(xì)分領(lǐng)域。購物中心因運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化程度高、流動性強(qiáng)而備受青睞，一線城市與新一線城市的關(guān)注度差距大幅收窄；奧特萊斯憑借突出的抗周期屬性及活躍的資本動作，關(guān)注度大幅躍升；消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的常態(tài)化發(fā)行，為零售物業(yè)投資注入強(qiáng)勁動力。
工業(yè)類資產(chǎn)呈現(xiàn)明顯結(jié)構(gòu)分化，倉儲物流關(guān)注度有所回落，數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房熱度則快速飆升。數(shù)據(jù)中心受大模型與云計(jì)算需求激增及REITs落地進(jìn)程推動，環(huán)京、環(huán)滬區(qū)域關(guān)注度超越一線城市，險(xiǎn)資成為該領(lǐng)域新增投資主力軍，多層次REITs生態(tài)加速成型；工業(yè)廠房雖受租金下行影響關(guān)注度微降，但REITs市場的突破式發(fā)展提振了行業(yè)信心，其中環(huán)滬區(qū)域最受投資者青睞；倉儲物流因市場供需失衡導(dǎo)致關(guān)注度下滑，區(qū)域分化特征愈發(fā)明顯。
甲級寫字樓、商務(wù)園區(qū)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度持續(xù)走低，交易重心向自用買家傾斜。2025年，北京、上海僅兩成機(jī)構(gòu)考慮投資甲級寫字樓，供應(yīng)過剩與企業(yè)需求"減量提質(zhì)"是核心原因，機(jī)構(gòu)投資者更聚焦租金收益與資產(chǎn)流動性，而自用買家則注重資產(chǎn)與長期戰(zhàn)略的適配性。酒店業(yè)態(tài)的機(jī)構(gòu)關(guān)注度仍處于低位，預(yù)計(jì)公募REITs的進(jìn)一步擴(kuò)容將有效提升酒店資產(chǎn)的投融資流動性。養(yǎng)老設(shè)施關(guān)注度集中于一線城市，北京、上海的投資意向占比達(dá)34%。
投資策略與資本化率：謹(jǐn)慎情緒主導(dǎo)，區(qū)域業(yè)態(tài)差異顯著
投資者對市場復(fù)蘇信心不足，51%的受訪者預(yù)計(jì)2028年及以后不動產(chǎn)交易市場才會迎來復(fù)蘇。策略選擇上，核心增值型策略最受青睞，占比達(dá)60%；特殊機(jī)會與困境資產(chǎn)策略吸引力穩(wěn)步提升，占比32%；核心型策略占比則降至不足10%。不同類型機(jī)構(gòu)的策略偏好差異明顯，不動產(chǎn)私募基金傾向高風(fēng)險(xiǎn)高收益策略，險(xiǎn)資側(cè)重穩(wěn)健型策略，外資機(jī)構(gòu)則聚焦高潛力標(biāo)的布局。
投資策略的選擇（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
資本化率層面，多數(shù)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)抬升態(tài)勢，反映出市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的變化。甲級寫字樓核心區(qū)資本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）為最低，較2024年上升約50個(gè)基點(diǎn)；長租公寓/服務(wù)式公寓資本化率首次低于一線城市核心區(qū)甲級寫字樓，北京、上海區(qū)間達(dá)4.9%-5.5%，市場成交意愿較高；倉儲物流、工業(yè)廠房資本化率分別上升40個(gè)基點(diǎn)、50個(gè)基點(diǎn)，區(qū)域分化顯著；數(shù)據(jù)中心買賣雙方的EBITDA倍數(shù)區(qū)間收窄，成交意愿有所提升，環(huán)京、環(huán)滬區(qū)域估值領(lǐng)跑市場。
對于未來一年資本化率走勢，投資人整體持謹(jǐn)慎態(tài)度，多數(shù)預(yù)判將呈上行趨勢，但零售物業(yè)、長租公寓/服務(wù)式公寓及數(shù)據(jù)中心的抗風(fēng)險(xiǎn)能力獲得市場普遍認(rèn)可。
未來一年資本化率走勢（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
公募REITs市場：生態(tài)持續(xù)完善，消費(fèi)與新型資產(chǎn)受青睞
截至2025年12月，中國內(nèi)地公募REITs已上市78只，合計(jì)規(guī)模達(dá)2,100億元，產(chǎn)品數(shù)量位居亞洲第一、全球第二。2025年，政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關(guān)注的三大資產(chǎn)類型，關(guān)注度占比分別達(dá)30%、20%、16%。
投資者最關(guān)注的資產(chǎn)類別（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行）
在REITs價(jià)值判斷中，投資者除關(guān)注資產(chǎn)估值外，最看重運(yùn)營管理能力、政策導(dǎo)向及二級市場流動性，88%的投資者認(rèn)可資產(chǎn)混裝對提升產(chǎn)品價(jià)值的積極作用?；貓?bào)率期望方面，不同行業(yè)的分派率期望差異與實(shí)際水平基本吻合。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，作為不動產(chǎn)市場的核心定價(jià)指標(biāo)，資本化率的動態(tài)變化直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。希望這份兼具專業(yè)性與實(shí)操性的調(diào)研成果，能為行業(yè)提供精準(zhǔn)的定價(jià)參考"錨"，助力不動產(chǎn)與REITs市場在審慎復(fù)蘇中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示，誠摯感謝參與中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研的112家機(jī)構(gòu)及行業(yè)專家，期待與各位保持長期合作，共同推動中國不動產(chǎn)金融行業(yè)的研究、交流、規(guī)范與進(jìn)步。作為市場的見證者與參與者，戴德梁行將持續(xù)通過專業(yè)服務(wù)，為投資者匹配優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、為市場注入穩(wěn)健動能。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，資本化率的區(qū)域與業(yè)態(tài)分化，本質(zhì)是市場對資產(chǎn)價(jià)值、流動性及風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的綜合判斷。作為估價(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)，我們希望通過精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)分析與趨勢研判，幫助市場參與者穿透資產(chǎn)本質(zhì)，在復(fù)雜的市場環(huán)境中把握定價(jià)邏輯、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、資本化率研究報(bào)告主編張愷玲表示，中國內(nèi)地公募REITs市場的五年發(fā)展，不僅激活了不動產(chǎn)的資本化路徑，更重塑了行業(yè)的投資邏輯。未來，戴德梁行將持續(xù)深耕細(xì)分領(lǐng)域，通過常態(tài)化調(diào)研與專業(yè)解讀，銜接不動產(chǎn)資產(chǎn)端與資本市場需求，為REITs市場的擴(kuò)容與提質(zhì)提供支持。
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