上海2015年4月23日電 /美通社/ -- 仲量聯(lián)行 (NYSE：JLL) 近日發(fā)布的研究報(bào)告《中國(guó)城市60強(qiáng)》中，對(duì)中國(guó)大陸重要的60個(gè)二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)了深入的研究調(diào)查，報(bào)告中詳述了在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下零售地產(chǎn)的現(xiàn)狀與發(fā)展機(jī)遇。（報(bào)告將北京和上海劃分為超一線城市， 廣州和深圳則為一線城市。）
目前中國(guó)零售業(yè)正步入新的發(fā)展階段，阿里巴巴等電商企業(yè)不斷搶占市場(chǎng)份額，消費(fèi)者行為發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費(fèi)愈加理性。不斷加劇的競(jìng)爭(zhēng)壓力，促使購(gòu)物中心開(kāi)始探索差異化策略，開(kāi)發(fā)商們?cè)噲D借鑒世界其他地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，尋求新的發(fā)展道路。
強(qiáng)勁的基本面支撐
中國(guó)城市60強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)8.6萬(wàn)億，如果將其作為單一經(jīng)濟(jì)體來(lái)看，它將是世界第二大經(jīng)濟(jì)體。盡管近年來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境增速有所放緩，但中國(guó)城市60強(qiáng)仍將是世界增速較快的市場(chǎng)。截至2025年，中國(guó)城市60強(qiáng)將占全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的15%，達(dá)到15.5萬(wàn)億美元的規(guī)模，相當(dāng)于印度（或兩個(gè)德國(guó)）目前的年產(chǎn)出量。
在過(guò)去三年里，中國(guó)60強(qiáng)城市的消費(fèi)階層崛起，年收入超過(guò)5000美元的人口數(shù)翻了一番，達(dá)到1.3億。預(yù)計(jì)截至2020年，60強(qiáng)城市中消費(fèi)階層人口將進(jìn)一步增加70%，達(dá)到2.2億。
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零售市場(chǎng)格局不斷演變
隨著居民收入的增長(zhǎng)、消費(fèi)者習(xí)慣和行業(yè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變，零售業(yè)正以驚人的速度進(jìn)行演變。傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)正日益走向衰落，而購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。在過(guò)去的五年里，中國(guó)購(gòu)物中心總量以每年21%的速度增長(zhǎng)，但超一線城市與一線城市的購(gòu)物中心總量?jī)H以每年12%的速度增長(zhǎng)，這反映了零售活動(dòng)正穩(wěn)步從一線城市向60強(qiáng)城市過(guò)渡。
由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與全球一體化的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的國(guó)際參考價(jià)格了如指掌，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物也帶來(lái)了更加便利的購(gòu)物方式，城市消費(fèi)者愈加理性，對(duì)價(jià)格更加敏感。電商企業(yè)不斷搶占零售市場(chǎng)份額，電子商務(wù)有望成為消費(fèi)增長(zhǎng)的新引擎。全渠道零售（零售商借助多種線上和線下渠道為消費(fèi)者提供商品和服務(wù)）將成為中國(guó)城市60強(qiáng)的主力銷售形態(tài)。傳統(tǒng)實(shí)體零售業(yè)已著手發(fā)展電子商務(wù)戰(zhàn)略，一些電子商務(wù)企業(yè)也開(kāi)始嘗試建立實(shí)體門店。
購(gòu)物中心供應(yīng)增長(zhǎng)，總量過(guò)剩，但優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心依舊匱乏
仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜指出：“自2011年以來(lái)，中國(guó)內(nèi)陸1.5線城市購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)規(guī)?？涨霸鲩L(zhǎng)。特別是成都、武漢、西安、沈陽(yáng)和重慶，在未來(lái)的三年里，這些城市的購(gòu)物中心總量將近一步增長(zhǎng)60%。然而，市場(chǎng)飽和度的上升將使開(kāi)發(fā)商更加謹(jǐn)慎，甚至減少部分項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。盡管如此，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)仍然嚴(yán)重匱乏，目前僅有10%-15%的項(xiàng)目符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
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中國(guó)60強(qiáng)城市的購(gòu)物中心總量為6500萬(wàn)平方米左右，而美國(guó)的同類購(gòu)物中心總量高達(dá)4.05億平方米。也就是說(shuō)，美國(guó)每1000人擁有1500平方米的零售物業(yè)面積，而中國(guó)城市每1000人擁有的零售物業(yè)面積僅為235平方米。盡管有分析指出，美國(guó)購(gòu)物中心供應(yīng)過(guò)剩，但這個(gè)差距說(shuō)明，隨著中國(guó)城市的發(fā)展，零售物業(yè)供應(yīng)仍具有很大的增長(zhǎng)空間。
鄧汝舜同時(shí)表示，隨著購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)的白熾化，“贏家通吃”的局面將不可避免。如恒隆、凱德、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)集團(tuán)、龍湖和深商置（現(xiàn)印力集團(tuán)）在內(nèi)的數(shù)家大型開(kāi)發(fā)商已在60強(qiáng)城市推出強(qiáng)勢(shì)的集團(tuán)開(kāi)發(fā)理念。然而，這也會(huì)在租戶組合和商場(chǎng)設(shè)計(jì)布局方面導(dǎo)致一定程度的產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化將是取得成功的關(guān)鍵。多數(shù)購(gòu)物中心面臨的較大挑戰(zhàn)仍然是專業(yè)化物業(yè)管理的缺乏，向高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)化才剛開(kāi)始。
和世界其他地區(qū)一樣，體驗(yàn)店和概念店逐步成為中國(guó)購(gòu)物中心關(guān)注的重點(diǎn)。餐飲業(yè)占比較服裝類租戶要大（消費(fèi)者逐步選擇網(wǎng)購(gòu)），外出就餐吸引著消費(fèi)者前往購(gòu)物中心。而服務(wù)業(yè)租戶（如英語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校和水療會(huì)所）的數(shù)量增多，正填補(bǔ)著中等租金類別的空白。
快時(shí)尚轉(zhuǎn)型，奢侈品、大賣場(chǎng)受限
由于全國(guó)反腐政策實(shí)施、私營(yíng)企業(yè)主以及富裕家庭數(shù)量增長(zhǎng)放緩，奢侈品的總體消費(fèi)減少。對(duì)價(jià)格敏感的消費(fèi)者則偏好通過(guò)海淘或出境游的國(guó)際渠道，購(gòu)買海外低稅率的奢侈品。而“輕奢侈”品牌因其價(jià)格和差異化優(yōu)勢(shì)，逐步獲得中產(chǎn)階級(jí)的廣泛青睞，但目前“輕奢侈”品牌發(fā)展速度也趨緩。
近年來(lái)，60強(qiáng)城市中快時(shí)尚品牌的門店數(shù)量迅速增長(zhǎng)，甚至在以增速較快的成都、武漢、天津和重慶為代表的1.5線城市以及周邊地區(qū)造成一定程度的供應(yīng)過(guò)剩。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，快時(shí)尚零售商也從積極擴(kuò)張門店轉(zhuǎn)向如何提高門店運(yùn)營(yíng)效率，在選址上也會(huì)更加謹(jǐn)慎。
大賣場(chǎng)零售繼續(xù)在內(nèi)陸城市擴(kuò)張，但土地成本與審批制度使這類占地面積大的零售商更難選址。一些大型超市零售商正在探索購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，并同時(shí)在全國(guó)各地也開(kāi)設(shè)了大量的社區(qū)商店。
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編者按
作為2007年《中國(guó)新興城市30強(qiáng)》報(bào)告、2009年《中國(guó)新興城市40強(qiáng)》報(bào)告以及2012年《中國(guó)新興城市50強(qiáng)》報(bào)告的延續(xù)，《中國(guó)城市60強(qiáng)》為房地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)商、企業(yè)租戶和地方政府提供了一個(gè)可供清晰比較的框架體系，幫助他們從房地產(chǎn)的視角對(duì)這些城市進(jìn)行評(píng)估與分析。
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仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國(guó)家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營(yíng)收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾34億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值1180億美元的物業(yè)出售、并購(gòu)和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理（LaSalle Investment Management）”管理資產(chǎn)總值達(dá)536億美元。更多信息請(qǐng)瀏覽 www.jll.com
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)超過(guò)50年。公司目前在亞太地區(qū)的16個(gè)國(guó)家擁有81個(gè)分公司，員工總數(shù)超過(guò)29,000人。在 “2014年國(guó)際物業(yè)獎(jiǎng)”評(píng)選中，仲量聯(lián)行摘取了亞太地區(qū)包括中國(guó)在內(nèi)的7個(gè)國(guó)家的“較佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)。此外，在著名的《歐洲貨幣》（Euromoney）雜志2013年房地產(chǎn)獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)比中，仲量聯(lián)行一舉囊括了9個(gè)重要的獎(jiǎng)項(xiàng)。www.jll.com/asiapacific
在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過(guò)2,100名專業(yè)人員及13,500名駐場(chǎng)員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)遍及全國(guó)80多個(gè)城市。 www.joneslanglasalle.com.cn
