北京2019年11月14日 /美通社/ -- 最近關(guān)于凱德集團(tuán)舉辦“創(chuàng)新SPACE大賽”的消息吸引了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，凱德集團(tuán)（中國(guó)）商業(yè)管理首席執(zhí)行官陳培進(jìn)接受了媒體深度訪談。以下是訪談紀(jì)要：
凱德為什么要鼓勵(lì)創(chuàng)新？
陳總認(rèn)為：創(chuàng)新的動(dòng)力來(lái)源于壓力，有壓力才會(huì)去創(chuàng)新，壓力來(lái)自于沒(méi)有資源或資源受限的情況下要想辦法去創(chuàng)造價(jià)值，才會(huì)想辦法去創(chuàng)新。凱德舉辦創(chuàng)新大賽也不是為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，第一條原則就是需要經(jīng)過(guò)實(shí)踐驗(yàn)證有業(yè)績(jī)可以證明，而評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也使用了資管維度（比如租金收入和投資回報(bào)）來(lái)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新的目的就是為了創(chuàng)造價(jià)值。
他認(rèn)為凱德的資管體系可以保證做出來(lái)的產(chǎn)品達(dá)到80分的水準(zhǔn)，想要從優(yōu)秀走向卓越，從80分做到接近100分，就必須發(fā)揮個(gè)性化的創(chuàng)造力，通過(guò)創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)。舉幾個(gè)這次創(chuàng)新大賽涌現(xiàn)出來(lái)的例子來(lái)說(shuō)：
有的是拿租金不好的冷區(qū)來(lái)改造，做成街區(qū)或特別的賣(mài)場(chǎng)，就能吸引更多人流把場(chǎng)子做熱；有的則是把原來(lái)因?yàn)榧竟?jié)原因閑置的空間（比如哈爾濱項(xiàng)目的天臺(tái)足球場(chǎng)），按照季節(jié)特點(diǎn)改成其他用途（冬天的足球場(chǎng)變成溜冰場(chǎng)），而只要有人來(lái)用，就自然會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)；有的甚至把自己的辦公空間拿出來(lái)租給共享辦公，再返租回來(lái)，不僅提高了空間利用效率，租金上實(shí)際還是有的賺。
有的原本活動(dòng)空間有限，但善于利用場(chǎng)外空間，做成了網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，把活動(dòng)帶到場(chǎng)外去，把場(chǎng)內(nèi)外打通，一樣創(chuàng)造了高人流。有的本來(lái)因?yàn)槭姓┕び绊懥酥魅肟诘倪M(jìn)出，只能走旁邊的小門(mén)，卻正好借機(jī)做了改造把小門(mén)變成主門(mén)，原來(lái)的冷區(qū)變成了主入口的旺區(qū)。
這么一些點(diǎn)的想象力一旦打開(kāi)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)原本以為到頂?shù)氖找婵臻g是可以再突破，做到好上加好的，這就是創(chuàng)新的魅力。
凱德用什么方式來(lái)激勵(lì)創(chuàng)新？
陳總認(rèn)為創(chuàng)新是凱德整體一直都在做的事情。他認(rèn)為最有生命力的創(chuàng)新就是好用的創(chuàng)新，立竿見(jiàn)影、能夠幫助基層做到業(yè)務(wù)提升的創(chuàng)新，不用你去推廣，大家自然就會(huì)主動(dòng)學(xué)習(xí)。開(kāi)放共享的學(xué)習(xí)平臺(tái)也會(huì)形成很好的示范作用，讓彼此激發(fā)更多的靈感。管理之道并非只是管控，做好頂層設(shè)計(jì)，讓大家的創(chuàng)新有方向性，再順勢(shì)引導(dǎo)就往往事半功倍，大道之行就是順?biāo)浦?span id="spanHghlt1ce7">。
創(chuàng)新一定是自下而上，基于神經(jīng)末梢對(duì)市場(chǎng)的感知而發(fā)生的。對(duì)于創(chuàng)新最好的態(tài)度就是讓它自然發(fā)生，通過(guò)不斷的總結(jié)、借鑒、輔導(dǎo)、沉淀而成為可以復(fù)制的模式。創(chuàng)新大賽是一種方法，通過(guò)分享和學(xué)習(xí)，讓彼此看見(jiàn)，這既是一種鼓勵(lì)，也傳導(dǎo)著企業(yè)的價(jià)值觀。凱德成立了卓越中心，會(huì)把這些創(chuàng)新案例沉淀為知識(shí)管理，相信經(jīng)過(guò)不斷的累積就會(huì)讓創(chuàng)新變成一種常態(tài)。
凱德孵化出來(lái)的創(chuàng)新力將會(huì)如何轉(zhuǎn)變成資管力？
陳總認(rèn)為：資管有兩個(gè)很重要的指標(biāo)就是凈收益和人流，凈收益就是收入減成本，其中：收入來(lái)自于租金，租戶(hù)能付你租金是因?yàn)樗臉I(yè)績(jī)好；成本來(lái)自于運(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)成本等，成本上能有效壓縮也是收益的增加。資管的目的無(wú)非就是開(kāi)源節(jié)流。增加租金有很多辦法，針對(duì)存量租約空間的到期調(diào)增是一種辦法，但畢竟空間有限，有沒(méi)有可能創(chuàng)造出可以利用的新空間，有沒(méi)有可能通過(guò)共享的使用把閑置的時(shí)間也用起來(lái)，有沒(méi)有可能通過(guò)方法帶動(dòng)人流的增長(zhǎng)，從無(wú)到有產(chǎn)生新收益？這就是創(chuàng)新為資管創(chuàng)造的價(jià)值，這也是資管人眼中的創(chuàng)新抓手。
凱德愿意孵化并投資創(chuàng)新，卻不會(huì)把重點(diǎn)放在讓他們成為獨(dú)立的業(yè)務(wù)發(fā)展，而是為整體資產(chǎn)的增值服務(wù)。
比如凱德認(rèn)為數(shù)字化是不可逆轉(zhuǎn)的方向，必須堅(jiān)定的去擁抱。但凱德并不會(huì)像有些企業(yè)一樣為了數(shù)字化而數(shù)字化，或者為了某個(gè)資本市場(chǎng)概念而推行，而是會(huì)讓所有用的人（無(wú)論是消費(fèi)客戶(hù)、商戶(hù)還是管理人員）感到好用來(lái)主動(dòng)使用（比如商戶(hù)會(huì)因?yàn)檫@個(gè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)支持能帶來(lái)更好的生意而主動(dòng)加入系統(tǒng)）。可以把產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)的客戶(hù)群打通，通過(guò)社群化服務(wù)，增大客戶(hù)的粘性。
比如凱德也會(huì)做共享空間，但并不認(rèn)為共享辦公作為獨(dú)立核算的業(yè)務(wù)有什么特別的價(jià)值，靠租金或靠服務(wù)都很難自成體系，但是放在一個(gè)大的辦公系統(tǒng)里看就會(huì)發(fā)現(xiàn)不一樣的價(jià)值，它可以提高整體物業(yè)的服務(wù)水平，它可以為大客戶(hù)的周轉(zhuǎn)提供騰挪空間留住客戶(hù)，它可以解決客戶(hù)臨時(shí)增加的體外辦公需求（比如短期的上市盡調(diào)），它也可以成為所有租戶(hù)的配套服務(wù)，從而減少各自的配套面積需求（比如會(huì)議室），讓客戶(hù)的租賃面積更有效率，因而能承擔(dān)更高的租金，算大帳才能明白共享辦公的合理價(jià)值就在于提供了增值服務(wù)。
比如凱德也有自己的創(chuàng)投基金，也會(huì)去看外部的創(chuàng)新項(xiàng)目，但只看和主體業(yè)務(wù)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目。凱德的創(chuàng)投優(yōu)勢(shì)在于平臺(tái)，有豐富的應(yīng)用場(chǎng)景，適合在這樣的平臺(tái)、應(yīng)用場(chǎng)景發(fā)揮作用的凱德才會(huì)去投。凱德投資的項(xiàng)目一定要與凱德的主體業(yè)務(wù)形成協(xié)同，或者能夠產(chǎn)生更好的客戶(hù)體驗(yàn)或效率提升，或者能夠孵化好的零售業(yè)態(tài)來(lái)為整個(gè)場(chǎng)子加分。凱德并不會(huì)投那些所謂“網(wǎng)紅”業(yè)態(tài)，而更看重具有自我更新、升級(jí)迭代能力的，這樣的經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，才能活得長(zhǎng)。
凱德如何能保持持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？
陳總認(rèn)為：現(xiàn)在市場(chǎng)的消費(fèi)理念變化極大，人們的需求不停的在變，不創(chuàng)新就意味著會(huì)失去市場(chǎng)。而你不去創(chuàng)新，并不意味著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就不會(huì)創(chuàng)新，所以創(chuàng)新就是競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)好的行業(yè)領(lǐng)跑者需要一直保持在行業(yè)前列，但不要跑的太遠(yuǎn)以至于脫離正賽，創(chuàng)新要有度，不要?jiǎng)虞m顛覆式創(chuàng)新，真正好的創(chuàng)新一定是循序漸進(jìn)，因地制宜。
他認(rèn)為真正創(chuàng)新的是人，創(chuàng)新不是管理出來(lái)的，也不是通過(guò)上層指令推動(dòng)的，好的管理者只要給予基層足夠的發(fā)揮空間，創(chuàng)新就自然會(huì)發(fā)生。凱德的創(chuàng)新之所以成功率相對(duì)較高正是因?yàn)橛辛速Y管思維，有了考核壓力，所以一切的創(chuàng)新出發(fā)都會(huì)事先做好調(diào)研、比較、算賬的工作，自然也就不容易失敗。凱德資管的標(biāo)準(zhǔn)化在模式，而不在形式，產(chǎn)品需要個(gè)性化，并不需要觀感上的一樣，商業(yè)地產(chǎn)又不是閱兵，不一樣才對(duì)。創(chuàng)新可以分享而不可以復(fù)制，可以啟發(fā)而不能灌輸，凱德就用知識(shí)管理來(lái)建立系統(tǒng)性的分享，通過(guò)大數(shù)據(jù)的指導(dǎo)來(lái)激發(fā)在地化的創(chuàng)新。凱德如果說(shuō)與眾不同，就在于這一張一弛之間的把握比別人做的更好一點(diǎn)吧。
