上海2017年11月30日電 /美通社/ -- 房子是用來住的，而不是用來炒的，這是對中國房地產市場的新定位，與之相關聯(lián)的是，這一新定位勢必要求房地產投資也與之適應。
隨著中國城鎮(zhèn)化的繼續(xù)深入與房地產市場的進一步規(guī)范，中國房地產市場從新建和開發(fā)為主的增量交易開始轉向存量交易，短期炒作必須過渡到長期投資，也只有進行長期投資才能成為真正的贏家；同時，房地產投資的回報也從單純的財務回報擴展到綜合性回報；此外，相較于傳統(tǒng)的個人投資模式，通過專業(yè)機構進行投資，以獲得更多優(yōu)質的收益，也成為房地產投資的新趨勢。
由此，房地產母基金成為投資者的最優(yōu)選擇。中國國內眾多財富管理機構也積極主動地應對這一發(fā)展趨勢，并提早布局。中國因其持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的經濟，成為全球房地產投資中不能缺少的重要目的地，中國房地產市場也正變得愈加健康，投機因素逐漸減退，投資屬性不斷加強，在這一良好形勢下，中國國內房地投資有哪些新趨勢、投資者有哪些新機遇，就成為從業(yè)者必然關心的議題。
11月24日在上海舉行的“宜信財富全球房地產高峰論壇”上，多位行業(yè)領軍者對國內房地產投資的新趨勢進行分析與解讀，并力圖勾畫出未來中國房地產投資的基本路線。
房地產投資的根本出發(fā)點是“回歸價值投資”
在IDG資本合伙人翟萍看來，中國對房地產市場定位的新提法，實質是讓房地產投資回歸到價值投資，她坦言過去因為中國整體處于“成長”階段，各種所謂的突然出現(xiàn)的投資機會，只有在這種成長過程中“市場不成熟”的背景下才會出現(xiàn)，而當市場發(fā)展到當前階段之后，就必須“回歸價值投資”，關注“真實的需求與真實的價值”，以此作為投資的根本出發(fā)點。
作為經歷過多次房地產市場調控的資深業(yè)者，鐵獅門中國區(qū)首席投資官陳志超表示，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一新提法出臺后，中國房地產市場的宏觀調控政策將不會再有重大調整，但這一提法主要針對的是住宅市場，對于鐵獅門主要關注的辦公租用市場，在北上廣深4個一線城市，仍舊有旺盛的市場需求。陳志超表示，中國經濟的發(fā)展，尤其是中國科技產業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造的新的市場需求，他認為未來五年這類需求會非常旺盛，“當你發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域辦公的價格只是住宅的一半的時候，這就是回歸價值本身的投資了?！标愔境a充說，“我對這個市場還是很看好的。作為1898年成立的百年老店，鐵獅門是世界最為知名的房地產開發(fā)企業(yè)之一，在中國，它與宜信財富有著深入的戰(zhàn)略合作伙伴關系，在宜信財富的母基金平臺上，除了推出面向歐洲市場的基金，同時還有若干針對中國的人民幣基金，并且有正在談判階段的位于上海的兩個項目。”
回歸價值本身、從真實需求出發(fā)，確定真實的價值，是國內房地產投資的根本出發(fā)點，接下去，就要設定正確的投資策略，如何以正確的方式參與到投資中。香港匯貫南豐首席投資官康海華表示從整個投資策略來說還是“跟著國家經濟走”。他認為房地產是一個生產要素，最基本的就是供給與需求，過去經濟發(fā)展過程中，人民生活改善，對住宅產生巨大需求，而未來新經濟的出現(xiàn)就會引發(fā)新的需求，也會帶來新的供給，所以“最關鍵的點還是供求關系”。
康海華認為，在房地產領域，因為第三產業(yè)的提速發(fā)展，未來商業(yè)物業(yè)的需求會大幅增加，商業(yè)物業(yè)就成為匯貫南豐重點關注的領域：因為一線城市住宅價格很高，同時租賃市場一直不發(fā)達，于是匯貫南豐在上海購買兩個酒店改建成長期租賃公寓，目前這兩個運行不到2年的項目價值分別增加50%和30%；中國房地產政策調控引發(fā)的市場波動，也成為匯貫南豐進的投資機會，或通過夾層進入，或以偏債權方式進入市場。而這三方面，也是康海華所說的“跟著國家經濟走”。
母基金是未來三到五年投資房地產市場的較好選擇
無論是以何種策略參與當前將要發(fā)生的中國房地產市場的新發(fā)展，投資方式都是一個無法回避的核心問題，如何投資房地產市場，也就成為從業(yè)者們需要進行深入思考的議題。
陳志超認為，無論過去在炒房過程掙了多少錢，現(xiàn)在這個時代已經過去了，在新的時代，參與房地產市場，或者是在這個過程當中還能保持一個高速的盈利：一是要聚焦在一線和主要的二線城市，這是區(qū)域性的建議。二是在投資標的方面，有兩個領域可能是非常好的，第一個是未來城市更新，這解答了一個問題，在這個領域專業(yè)的基金管理人能夠給投資者帶來多大的增值；第二個就是一些場外的開發(fā)機會，讓投資者能夠參與到開發(fā)價值的分享中，這部分也能帶來額外的回報?！拔磥淼耐顿Y人可能會參與到基金里面去，或者參與到各種各樣的理財產品里面去分享其中的價值?！标愔境f。
太盟投資集團副總裁李英麟坦言自己常常問自己，作為機構，現(xiàn)在除了走專業(yè)化道路之外，還有什么辦法在競爭激烈的中國房地產市場分一杯羹。李英麟的看法是除了比別人更專業(yè)，還要做得夠快，“因為機會還是最先來的人能把握，早起的鳥兒有蟲吃?！彼f。
而對于一般的以高凈值人群為主的投資者，如何抓住中國房地產市場當前以及下一步的增長機會呢？
康海華首先確認未來房地長市場還是屬于能夠真正創(chuàng)造價值的機構投資者的。在他看來，創(chuàng)造價值看起來是簡單的問題，如何看到價值，可能憑借經驗和對市場的判斷就可以了，但是在大環(huán)境下，對投資人來講，房地產是重資產模式，需要非常大規(guī)模的模式調整，所以，“對于高凈值人群來說，個人很難參與到這個機會中?！笨岛ＨA說，“除非你有非常大的金額所以非常感謝宜信財富這樣的行業(yè)引領的財富管理機構，創(chuàng)造了這樣的機會，可以讓高凈值客戶投資一些優(yōu)質的房地產項目。”
宜信財富新加坡董事總經理、全球房地產母基金管理合伙人張鵬認同康海華的觀點，他表示，對于個人投資來說，一方面是有沒有獲取這些資源和獲取場外交易有“水位”的投資機會的資源、時間和精力，同時房地產又是一個非常重資本的行業(yè)。中國房地產市場，最近兩年交易量上大的量級，百億以上的交易在中國房地產市場其實并不是什么新鮮的事情，量級變到了只能是大的玩家、大的機構才能參與進來?！八赃€是要靠機構，通過母基金和多項目基金的這種形式參與下一個房地產市場增長帶來的機會。”他說。
翟萍對張鵬的觀點表示認同，她表示地產這個領域，如果想抓到大宗交易機會，抓到那些少有的在城市發(fā)展、城市更新過程中的投資機會，絕大部分的資產配置應該放在間接投資 -- 就是與專業(yè)團隊合作，把資本投到各種各樣的基金或者母基金里面去。“選對了機構合作伙伴，通過這些專業(yè)的機構，跟我們一起去分享房地產市場的投資機會，可能是接下來的至少三五年獨一無二的好的選擇”。翟萍說。
