————2011年9月天津二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析報(bào)告
市場(chǎng)綜述
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個(gè)月的下滑，8月市場(chǎng)成交量由于自然的增量，環(huán)比上月有小幅增長(zhǎng)，9月份成交繼續(xù)走低并且成交再次跌破4000套大關(guān)，“金九”季節(jié)的銷售旺季并未對(duì)天津市二手房市場(chǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用，市場(chǎng)活躍度保持低位運(yùn)行，觀望氛圍持續(xù)。分析原因主要有兩點(diǎn)：宏觀調(diào)控政策的持續(xù)有效執(zhí)行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
全市：掛牌量微幅上漲
從二手房房源供應(yīng)情況來(lái)看，2011年9月，天津二手房掛牌套數(shù)為432828 套；與8月份 428039套相比，掛牌套數(shù)環(huán)比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%，二手房市場(chǎng)掛牌套數(shù)處于上漲趨勢(shì)。
行政區(qū)：各區(qū)域掛牌量跌漲幅差異明顯從各區(qū)域房源供應(yīng)情況來(lái)看，9月，我市各行政區(qū)掛牌量普遍增加，其中河?xùn)|區(qū)、紅橋區(qū)、東麗區(qū)、和漢沽區(qū)為掛牌量跌幅區(qū)域，漢沽跌幅最大為41.71%，其他區(qū)域掛牌量均以漲幅為主，環(huán)城四區(qū)中漲幅為23.23%，西青區(qū)漲幅高達(dá)33.98%。
市內(nèi)六區(qū)掛牌情況以跌幅為主，其中，河?xùn)|區(qū)和南開區(qū)在4%內(nèi)跌幅，和平區(qū)漲幅達(dá)11.04%；環(huán)城四區(qū)掛牌價(jià)格除東麗區(qū)掛牌價(jià)格有28.41%的降幅外其余均在20%~30%增長(zhǎng)，西青區(qū)漲幅最高為33.98%；濱海新區(qū)中漢沽和大港連續(xù)上月下跌趨勢(shì)本月跌幅為41.71%和25.16%。
天津市二手房掛牌均價(jià)結(jié)束上個(gè)月有小幅上漲趨勢(shì)，本月掛牌均價(jià)為13897元/平米，與上月13918元/平米相比，本月小幅下跌21元/平米，環(huán)比上月微幅下跌0.15%。
9月，各行政區(qū)二手房掛牌均價(jià)基本穩(wěn)定無(wú)明顯價(jià)格的波動(dòng)。各行政區(qū)浮動(dòng)最大的為津南區(qū)僅為3.74%還不到5%。市內(nèi)六區(qū)中價(jià)格更為穩(wěn)定，河北區(qū)價(jià)格跌幅最大為1.69%；環(huán)城四區(qū)中，只有北辰和西青區(qū)價(jià)格微漲4.25%和0.62%；濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)微漲0.47%，塘沽區(qū)、漢沽區(qū)和開發(fā)區(qū)均在2.69%內(nèi)微幅下跌。
9月份，本市二手私產(chǎn)住宅共成交3769套，成交量環(huán)比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來(lái)成交套數(shù)環(huán)比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場(chǎng)共成交住宅37537套。
行政區(qū)：河?xùn)|南開各占一成， 紅橋跌幅最高
9月，我市各行政區(qū)二手房成交量環(huán)比上月普遍下跌。市內(nèi)六區(qū)中紅橋區(qū)上月下跌值最大為16.75%，和平區(qū)在本月中表現(xiàn)明顯，本月成交了94套，漲幅高達(dá)20.51%； 環(huán)城四區(qū) 中東麗區(qū)成交套數(shù)下跌明顯，本月成交191套，與上個(gè)月227套相比下跌了15.86%。
9月天津二手房成交均價(jià)為7847元/平米，與上月成交均價(jià)7706元/平米，相比上漲1.83%，同比上漲11.23%，二手房成交均價(jià)不僅未見實(shí)質(zhì)性松動(dòng)并且有小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，九月的成交均價(jià)成為自今年以來(lái)第二歷史成交高價(jià)點(diǎn)，第一成交均價(jià)高點(diǎn)為4月份8180元/平米，相差333元/平米。
本月我市各行政區(qū)二手房成交均價(jià)相比上月相比和平區(qū)，成交均價(jià)僅為9802元/平米，成交均價(jià)如此之低，一方面和平區(qū)的成交價(jià)格有自然回落，另一方面上月平和區(qū)有個(gè)別別墅成交拉低了總體的成交價(jià)。
行政區(qū)：室內(nèi)六區(qū)搜索量占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)
9月天津二手房市場(chǎng)最受網(wǎng)友關(guān)注的行政區(qū)排名與8月大致相同，河西區(qū)的關(guān)注度增加，搜索量占比為19.10%成為本月關(guān)注榜首，與上月相西青區(qū)關(guān)注明顯下落本月搜索量百分比僅為4.76%，排名前五位受關(guān)注的行政區(qū)為河西、南開、河?xùn)|、河北和塘沽。
熱點(diǎn)商圈：梅江依舊位于榜首
9月網(wǎng)友搜索量最高的十大熱門商圈梅江依舊位居榜首，王頂?shù)探诌M(jìn)入到本月的榜單前三名。位于南開區(qū)的王頂?shù)探钟捎诰嚯x中心城區(qū)較近，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯和交通便利等好因素一直都受到網(wǎng)友的關(guān)注。南開區(qū)有5個(gè)商圈入圍榜單，河西有4個(gè)商圈入圍。
熱點(diǎn)樓盤
本月網(wǎng)友搜索的TOP10樓盤中，除時(shí)代奧城、水木天成、遠(yuǎn)景莊園和華明家園是上個(gè)月榜首名單外，其余小區(qū)均為新入名單，時(shí)代奧城以近萬(wàn)的絕對(duì)搜索量成為榜首。可以看出天津網(wǎng)友對(duì)于高檔小區(qū)的追求熱度持續(xù)不減。
總價(jià)區(qū)間：50-80萬(wàn)房源搜索量增速相對(duì)較高
本月網(wǎng)友搜索量總價(jià)區(qū)間排名順序略有變化?？們r(jià)各區(qū)間的房源搜索量都有所上漲，50-80萬(wàn)房源搜索量增速相對(duì)較快，搜索占比高達(dá)28.16。由此看出中等價(jià)位的小戶型受到剛性需求買家的關(guān)注。
面積區(qū)間：50-70平米的房源備受青睞
9月網(wǎng)友關(guān)注的房源面積區(qū)間與8月相比，排名保持不變，50-70平米之間的房源搜索量在本月最多，搜索量占比最大，70-90平米之間的房源也頗被網(wǎng)友關(guān)注，其他面積區(qū)間的房源搜索量基本穩(wěn)定。
戶型區(qū)間: 搜索量占比主推2居
本月各個(gè)戶型的搜索量較上一月上升， 2居搜索量占60.43%，保持著絕對(duì)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，1居占21.24%，3居占15.79%，與上個(gè)月相比，2居的搜索量占比有所上升。可以看出3居以上住房比重有所下降，現(xiàn)階段除剛性需求外改善性住房比例也有所增加。
全市: 本月租賃價(jià)格環(huán)比微漲0.38%
9月我市租賃價(jià)格保持上升態(tài)勢(shì)，本月租賃均價(jià)為2119元/月.套，環(huán)比微漲，比上月增加了8元/月.套，與銷售上相比租房的價(jià)格一直屬于穩(wěn)定微幅上漲趨勢(shì)。
行政區(qū):9月租金均價(jià)以漲為主
9月，我市熱點(diǎn)租賃區(qū)域租賃均價(jià)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)。和平區(qū)的租金均價(jià)本月為2364元，環(huán)比上月2326元，漲幅為1.63%；紅橋區(qū)租賃價(jià)格有微幅下跌，本月租金均價(jià)為1612元與上月1626元相比跌幅為0.86%。
戶型區(qū)間:各居室租賃均價(jià)平緩運(yùn)行
9月各戶型租金均價(jià)微幅波動(dòng)，1居租金均價(jià)1559元，上漲9元/月套、2居均價(jià)1910元/月.套，增加28元/月套，3居均價(jià)2774元/月.套，減少31元/月.套。
行政區(qū)：租賃區(qū)域和平區(qū)前進(jìn)2位
9月租賃市場(chǎng)中，河西區(qū)租賃市場(chǎng)尤為凸顯，取代了南開一直以來(lái)租賃榜首的位置，本月河西區(qū)的搜索占比大19.51%，南開緊隨其后搜索占比為18.69%。
熱點(diǎn)商圈: 王頂?shù)探譃樽顭嵘倘?/strong>
本月租賃市場(chǎng)上最受網(wǎng)友關(guān)注的10大商圈中，王頂?shù)探?、體育中心街、鼓樓街和萬(wàn)興街商圈同屬南開區(qū)，中北鎮(zhèn)商圈位于西青區(qū)，王頂?shù)探忠云迫f(wàn)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占據(jù)榜首。
熱點(diǎn)樓盤：時(shí)代奧城搜索量最大
租賃市場(chǎng)上，本月搜索量最大的樓盤為時(shí)代奧城，龍亭家園取代上月誠(chéng)基中心國(guó)際公寓為第二名，以上小區(qū)一般地理位置佳，環(huán)境好，生活設(shè)施齊全，交通便利，有比較成熟的社區(qū)文化，例如時(shí)代奧城毗鄰南開大學(xué)等，且交通便利，因此受到畢業(yè)生的關(guān)注。
價(jià)格區(qū)間: 500-1000元的房源關(guān)注度最高
9月，租賃市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間搜索量排名與8月基本一致， 500-1000元/月的房源搜與1000-1500元/月的房源搜索比例非常接近，500-1000元的房源搜索量占比接近3成。
戶型區(qū)間 :1居/2居房源最受關(guān)注
市場(chǎng)綜述與展望
在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場(chǎng)成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個(gè)月的下滑，8月市場(chǎng)成交量由于自然的增量，環(huán)比上月有小幅增長(zhǎng)，9月份成交繼續(xù)走低并且成交再次跌破4000套大關(guān)，“金九”季節(jié)的銷售旺季并未對(duì)天津市二手房市場(chǎng)產(chǎn)生促進(jìn)作用，市場(chǎng)活躍度保持低位運(yùn)行，觀望氛圍持續(xù)。分析原因主要有兩點(diǎn)：宏觀調(diào)控政策的持續(xù)有效執(zhí)行效果的作用以及新房開盤和積極的促銷手段。
具體分析首先自3月份以來(lái)，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)及執(zhí)行已半年時(shí)間，政策的嚴(yán)厲執(zhí)行以及不斷加碼均使得調(diào)控效果不斷深入，房?jī)r(jià)漲幅的趨緩以及部分片區(qū)開始出現(xiàn)松動(dòng)均使得受眾對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)將要繼續(xù)下滑的主觀預(yù)期十分強(qiáng)烈，因此購(gòu)房需求難以集中釋放；其次據(jù)統(tǒng)計(jì)9月份天津有42個(gè)新建商品房項(xiàng)目集中開盤，且優(yōu)惠力度不斷加大，新建商品房的大量涌入必然吸引眾多購(gòu)房者的關(guān)注，使得部分原本計(jì)劃購(gòu)買二手房的購(gòu)房者將目光移至新建商品房市場(chǎng)，也是二手房成交低迷的重要原因。
從掛牌情況來(lái)看，天津二手房掛牌套數(shù)為 432828 套，與8月份 428039套相比，掛牌套數(shù)環(huán)比上月漲幅為1.12%,同比去年310904套，增幅為39.22%。掛牌量持續(xù)增加分析原因主要原因?yàn)檠胄羞B續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，貨幣政策不斷收緊，以及CPI 維持高位運(yùn)行，加息政策的再次實(shí)施，一些二手房買家面對(duì)種種調(diào)控政策的壓力選從成交情況來(lái)看，9月份本市二手私產(chǎn)住宅共成交3769套，成交量環(huán)比8月份小幅下跌7.94%，同比下降了41.81%，為自今年以來(lái)成交套數(shù)環(huán)比去年歷史最低值；截至9月份，天津二手房市場(chǎng)共成交住宅37537套。
總體來(lái)說(shuō)天津成交套數(shù)持續(xù)走低，市場(chǎng)成交依然乏力，眾人期盼的“金九”并未光臨天津，觀望氛圍并未減弱。宏觀調(diào)控的有效政策對(duì)于市場(chǎng)中的投資投機(jī)等不合理需求進(jìn)行了限制和打壓，政策出臺(tái)至今，投資需求受到抑制，部分改善型自住需求持續(xù)觀望，市場(chǎng)成交以婚房、學(xué)區(qū)房等剛性需求作為支撐，需求增量不顯著也使得成交整體保持平穩(wěn)的狀態(tài)運(yùn)行。
根據(jù)過(guò)往市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，每逢買賣成交低迷時(shí)，租賃成交均會(huì)較為活躍，這主要是由于部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)兌現(xiàn)。加之限購(gòu)，較多業(yè)主惜售而選擇轉(zhuǎn)售為租，亦有部分購(gòu)買需求被限制而只能租房，租賃市場(chǎng)受此影響而供求活躍，租賃成交量維持高位。最新數(shù)據(jù)表明，9月房屋租賃總量環(huán)比上漲0.38%。
