文/石齊平
中央決策部門、國(guó)土資源部與住建部?jī)纱笾醒氩课谕话l(fā)緊急通知，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控絕不放松。
最近由于環(huán)球經(jīng)濟(jì)疲弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有所放緩，中央在貨幣政策上有所微調(diào)，分別調(diào)降了存款準(zhǔn)備金率與利率。但此一動(dòng)作，立即被市場(chǎng)解讀為放松樓市調(diào)控，于是北京、廣州等指標(biāo)城市紛紛再度出現(xiàn)地王，各地樓價(jià)也明顯出現(xiàn)反彈。70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，6月一手樓價(jià)按月反彈城市有25個(gè)，較5月增3倍；進(jìn)入7月，樓市更趨火熱，部分城市新盤開盤價(jià)已超過調(diào)控前水平。與此同時(shí)，部分地方政府也一再挑戰(zhàn)中央底線，個(gè)別地方政府擅自取消限價(jià)、限購(gòu)等嚴(yán)令。這樣的形勢(shì)發(fā)展，使中央政府不得不再重申調(diào)控樓市的堅(jiān)定立場(chǎng)。
自從兩年前，中央政府決定調(diào)控樓市以來，類似的博弈戲碼一再重演，博弈三方——中央政府、地方政府及開發(fā)商，相互斗智、斗力、斗耐心、斗決心，坦白講，斗得都相當(dāng)辛苦。中央政府為了經(jīng)濟(jì)全局及社會(huì)和諧穩(wěn)定，不能容許樓價(jià)飆漲，所以堅(jiān)決調(diào)控；地方政府為了地方財(cái)政及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不愿見到樓市沉悶，因此動(dòng)輒伺機(jī)挑戰(zhàn)中央調(diào)控底線，卻又一再被中央喝停；開發(fā)商更是利益攸關(guān)，存續(xù)所系，因此只要一見中央在政策上略見松動(dòng)，即混水摸魚，大肆炒作。迄目前為止，三角博弈還是一個(gè)僵持的局面。
三方持續(xù)僵持，沒有贏家；但三方的僵持如果打破，比如樓價(jià)再度飆漲，逼得中央出重手打壓，最終又可能成為三輸之局。中國(guó)樓市發(fā)展的困局究竟該如何面對(duì)？有沒有出路？是該到了從歷史發(fā)展，以及政策面、制度面，進(jìn)行全盤宏觀再思考的時(shí)候了。
從歷史發(fā)展的角度看，中國(guó)已歷經(jīng)了兩次重大的房改。第一次是1998年，是一次幅度極大、根本性的房改。在這之前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是100%的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)與公有體制，1998年的房改進(jìn)行了徹底的扭轉(zhuǎn)，把計(jì)劃轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)，這樣的改革，大方向肯定是正確的，問題出在100%——不能將100%都交給市場(chǎng)。
就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)來看，1949年人口約4.5億，30年后增長(zhǎng)為8億，但此一期間，房屋供給幾乎沒有任何增長(zhǎng)；又過20年，1998年，中國(guó)人口增為12億，房屋供給雖有增加，但比例上遠(yuǎn)低于人口之增長(zhǎng)。換言之，在1998年的前50年，人口由4.5億增為12億，房屋卻只有少量增加，意味著中國(guó)房屋需求已蓄積了50年的巨大能量，在這樣的形勢(shì)下，1998年的房改，將整個(gè)產(chǎn)業(yè)一下子100%交給了市場(chǎng)，其結(jié)果可想而知。
1998年房改的經(jīng)驗(yàn)，讓決策部門了解了對(duì)一個(gè)發(fā)展中國(guó)家而言，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是不能缺位的。新加坡的組屋政策及中國(guó)香港的公屋政策說明了政府在房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的角色。于是，2010年推出的5年3600萬套的保障房政策即可視為是中國(guó)房改政策的重大修正，也可視之為是第二次房改。
保障房政策的推出確立了政府在房地產(chǎn)業(yè)中的角色，這是正確的，但也必須看到，一則保障房的興建需要時(shí)間，二則房地產(chǎn)市場(chǎng)在體制上的缺陷仍然存在，再加上救市政策釋放過多貨幣的效應(yīng)，對(duì)當(dāng)前樓價(jià)都起到推波助瀾的作用。所以中央政府在堅(jiān)決調(diào)控樓價(jià)的同時(shí)，很有必要針對(duì)相關(guān)的體制與政策進(jìn)行全盤的改革，包括：
（1）為地方政府建立健全的地方稅制，使地方政府有穩(wěn)定的稅收，從根本上根除地方政府搞土地財(cái)政的誘因；
（2）通過政策引導(dǎo)，強(qiáng)化誘因，將開發(fā)商引入保障房的建設(shè)計(jì)劃；
（3）通過交易稅、房產(chǎn)稅、增值稅的課征，對(duì)房屋的投機(jī)買賣加以有效抑制。
這三部分內(nèi)容，可視為是中國(guó)的第三次房改，或可讓中國(guó)的樓市發(fā)展走出困局。
