從法律層面上講，“商改住”是一種違法行為。早在五年前政府就出臺過限制“商改住”的有關(guān)規(guī)定，但還是屢禁不止。這次“商改住”被全面叫停之后，開發(fā)商將如何應(yīng)對。
“地鐵沿線，精裝小戶型、LOFT 火熱銷售中，商住兩用不限購。”一個月前，張先生經(jīng)常能收到這樣的短信，幾乎每條都在強調(diào)“不限購”這幾個字。近一個月，張先生收到的地產(chǎn)短信更多了，而且大都強調(diào)，“最后一個‘商改住’項目。”
6 月1日起，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合多部門出臺的《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》正式實施。通知規(guī)定：商業(yè)、辦公類項目的開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格按規(guī)劃、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項目設(shè)計建設(shè)，商業(yè)、辦公類項目應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計；并嚴(yán)格登記管理，要以界限固定、可獨立使用、并有明確唯一編號的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進(jìn)行分割和登記。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著“商改住”項目將被全面叫停。
商住項目屢禁不止
“多年來，北京以商業(yè)性質(zhì)立項，卻以住宅、LOFT、商住公寓形式出現(xiàn)的‘商改住’項目層出不窮。該政策意在堵漏。”深圳合正地產(chǎn)集團公司品牌總監(jiān)王恭敏告訴記者，這個《通知》旨為配合目前北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策而出臺的補充性政策，避免開發(fā)商以商業(yè)立項為由頭去做住宅、公寓甚至別墅等設(shè)施。
相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的實力要求更高，同時，因其經(jīng)營周期長，資金回籠慢一度遭到市場冷遇，甚至出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價格低于住宅地產(chǎn)的“商住倒掛”現(xiàn)象。但是，隨著近幾年政府對住宅地產(chǎn)的調(diào)控，開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)項目中不斷賣弄著自己的商業(yè)智慧，紛紛打著商業(yè)地產(chǎn)的幌子進(jìn)行住宅開發(fā)，“商改住”地產(chǎn)利用鉆政策的空子幾年來大行其道。
“以商業(yè)用地建設(shè)住宅產(chǎn)品，在北京早已司空見慣。”21 世紀(jì)不動產(chǎn)的查經(jīng)理告訴記者，相比純商業(yè)和純住宅項目，商住兩用的房子無疑是兩條腿走路，“一套房子可以有兩種用途，這種通用型產(chǎn)品更好賣一點。同時，很多商住兩用的房子大都是小獨棟，僅需拿出一小塊地就能蓋起來，不像正規(guī)的住宅小區(qū)，需要考慮容積率、綠化面積、小區(qū)配套等諸多因素。房地產(chǎn)商拿到住宅用地時必須配建各種配套設(shè)施并予以完善，比如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等，這無形中增加了開發(fā)商的成本并降低了容積率，而容積率的降低則意味著開發(fā)商售出房屋數(shù)量和面積的減少，也意味著利潤的減少。”
據(jù)記者了解，商住兩用的房子不光是開發(fā)成本低、好賣，更重要的是，可以更快地回籠資金，獲得更高的收益。
“商住兩用的房子面積小，總價相對較低，很多購房者均是選擇全款購買，如果需要貸款的話，首付款最低是50%”，K2 百合灣的一位銷售員告訴記者。它們這個項目剛剛開盤兩個月，主要銷售的是LOFT，上下兩層共80 平方米左右。
LOFT戶型擁有高大寬敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，一直受到年輕人的追捧。殊不知，這同樣是開發(fā)商尋求利益最大化的途徑。LOFT 戶型的房子雖然有兩層，但規(guī)劃上只算一層面積，即使LOFT小宅的實際使用面積超過了90 平方米，但它同樣能享受一系列小戶型政策。比如，在計算容積率時，LOFT是按單層面積計算，配套設(shè)施的規(guī)劃也是按照單層批復(fù)的，但在銷售時價格往往是平層戶型的1.3 ?1.6 倍，甚至兩倍。這樣一來，開發(fā)商在原來報批的容積率下，收益被實際放大，可以說，LOFT 是打了政策的擦邊球。
事實上，北京清理商住LOFT、酒店公寓的政策早在5 年前就有，只是在利益的驅(qū)使下，商住項目屢禁不止。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前，北京地區(qū)市場在售的商住項目接近50個，達(dá)到歷史所供應(yīng)的最高峰。從具體情況來看，這些項目分別位于北京朝陽、昌平、海淀、豐臺、石景山等各個區(qū)域，位置都比較好，交通便利。
對開發(fā)商影響不大
“商住兩相宜”一直是“商改住”項目的最大賣點，但是，此類房屋由于受到商業(yè)立項40 年產(chǎn)權(quán)、水電費成本高于住宅、不能辦理戶籍手續(xù)等不利因素的影響，商住項目在北京一直不溫不火。可今年以來，受到限購政策的影響，商住項目憑借“不限購”的絕對優(yōu)勢，搖身一變成為市場的寵兒。
2011 年2 月16 日，北京市公布房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則“京十五條”，文中規(guī)定，不能提供連續(xù)五年納稅或社保證明的非京籍居民暫時失去了購買北京住宅的資格，商住項目不在調(diào)控之列。被限購買房的人群，只好把眼光投向了商住項目。
“2 月份，我們正在代理望京悠樂匯這一商住項目，‘限購令’一出，市場反應(yīng)非常明顯。僅以該地產(chǎn)項目為例，銷售漲幅就高達(dá)20%。”查經(jīng)理表示，這種漲幅在商住項目上實屬罕見。據(jù)記者了解，截至4 月份，二手“商改住”產(chǎn)品的需求量已占北京二手房市場整體需求的近三分之一。
就在商住項目賣得如火如荼的時候，“商改住”大限也隨之來臨，但已經(jīng)取得預(yù)售證或者測繪后已經(jīng)備案的項目不受政策影響。
“雖然叫停‘商改住’政策已出臺一段時間，但市場反應(yīng)很平淡。”查經(jīng)理告訴記者，他們手里雖然還有商住項目，但此類項目僅占21 世紀(jì)不動產(chǎn)成交單數(shù)的4% 左右，因此，新政對其不會產(chǎn)生太大的沖擊，“新政或?qū)Ξa(chǎn)品單一的開發(fā)商有影響”，查經(jīng)理補充道。
“保利地產(chǎn)很少建商住兩用的房子，項目大都是純住宅、純寫字樓、純商業(yè)，這些都不在政策限制范圍之內(nèi)，所以對我們沒有任何影響。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新告訴記者。以開發(fā)商住項目為主的地產(chǎn)商非常少，大都僅是配合住宅建設(shè)的，因此，新政對地產(chǎn)開發(fā)商的影響非常小。
據(jù)記者了解，K2 百合灣開盤的商住項目僅有四棟，而開發(fā)商隨之開盤的住宅項目高達(dá)20 棟。
“我們已拿到了商住兩用的批文和預(yù)售證，這個政策對我們沒什么影響。”K2 百合灣的一位銷售員告訴記者，如果再想申請二期商住項目，估計會有難度，但一期尚處銷售中。
“雖然商住房總價比住宅低，但由于所用的水電和稅費均是商用性質(zhì)，因此生活成本很高，與住宅相比，一個是快刀子殺人，一個是慢刀子拉肉，背著抱著一邊沉。”聽到新政發(fā)布，一直想買套商住兩用房用作投資的高慶娟并沒有急于搶購，相反，她變得更加理性。最終，高慶娟因為商住房產(chǎn)權(quán)只有40 年而放棄了購買計劃。
“叫停‘商改住’僅是一個地方性、短期的政策，在行業(yè)內(nèi)并沒有引起廣泛的關(guān)注”，王恭敏估計該政策并不會在全國范圍內(nèi)實行。
據(jù)記者了解，新政對在建的商住項目會有些許影響，但有業(yè)內(nèi)人士表示，通過自身關(guān)系的走動，在建項目通過審批不是問題。但尚未取得產(chǎn)權(quán)證的購房者，后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將成大問題。
TIPS: “商改住”是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。如常見的商業(yè)房改為住宅。
鏈接:購買“商改住”的諸多風(fēng)險
●商住項目的土地使用年限只有40 年；
●用水用電、物業(yè)等費用均按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，遠(yuǎn)高于住宅，累積40 年是個不小的數(shù)目；
●“贈送面積”不能寫進(jìn)房產(chǎn)證，要趕上拆遷，補償款也可能要按照單層來計算；
●買了商住房，落不了戶口，周邊也可能缺少配套的幼兒園、學(xué)校、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套服務(wù)；
●從城市發(fā)展來看，“商改住”打亂城市原有的功能規(guī)劃和功能布局，導(dǎo)致區(qū)域人口和車流超負(fù)荷，加重城市病。
